一、经济学家帮忙解答关于日本房价崩盘的真正原因
1、日本当年的地产崩盘主要还是投资环境还有货币不稳定造成的，总的来说中国和当年的日本可比性不是非常高，不过可以参考一下。
2、我想你一直听说过一个词叫通货膨胀，过去一年中国房价上涨就是通货膨胀造成的，是实实在在的上涨，国家发了太多钞票会造成物价上涨，房屋价格对通货膨胀非常敏感。这也是解释了为什么过去一年国内的房价都涨，理由很简单，我们中国1万亿的经济刺激计划其实简单的说就是把1万亿里面的大部分钱拿去放贷款，让流通性不好的企业得到周转，这些企业很多都是房地产企业，至于说怎么解释房价上涨这个就很好理解了，贷款都是有利息的，利息是凭空生出来的货币，是要中央银行印出来的，虽然我们的1万亿经济刺激不是实质的货币流通，而且最后是会被收回去的，但是这1万亿产生的利息最后还是会被变成货币来流通的，所以可以用经济学里的通货膨胀预期来解释，通俗解释就是因为大家都知道未来会有一笔钱进入货币市场，所以对未来可见的通货膨胀很快就反应到了房价上，所以我身边的朋友都会说去过的一年不是房价涨，准确的说是手里的钱不值钱了。以上解释了为什么中国的房价涨，只要中国接下来没有通货紧缩，并且持续的通货膨胀，或者没有恐慌性的政策，你就不会看到房价大幅下跌。
3、接下来我想说的是日本其实房价涨跟通货膨胀一点都没有关系，完全只是因为投资过度了。导致房价涨有很多因素，我觉得在这里可以细细回味一下。85年美元对日元1比250。但是美国金融危机后因为股市惨淡，失业率高，所以施压日元升值，原因很简单，因为日元升值可以缓解美国的失业率，而且相对的美股对日本人来说也更便宜，更适合投资了，所以日本同意升值后大笔大笔的海外货币买进日元，投资地产和股票，加上日元短期升值的太快所以非常迅速，以及严重的打击了出口行业，再加日本融资成本太低，本地企业也更多的进行融资投资地产和股票，看到这里你可能觉得通货膨胀一定非常高，但是有一个日本特色你忘了，那就是资源稀缺，一切都要靠进口，但是既然货币升值了他们的进口成本也就低了，所以你看日本的通货膨胀在房价上涨前的85年是0，在房价最高的时候的91年也才3%可以说日本的房价上涨只是因为投资地产太多了，跟通货膨胀没有关系。至于房价为什么后来跌了我觉得用流通性枯竭来解释是最好了，因为股价房价都涨这么多了，热钱想走就走了，本地的流通性也支持不了很久，跌是应该的，再看看今天的美元对日元1比93
4、2国国情不同，虽然很多地方非常相似，但我还是觉得不太适合放在一起比较。我觉得中国房价涨的有理，也不会大跌，或者说通货膨胀可以做房价的支撑，你要关心房价第一是政策面，这可以说是不可预测的，还有一点就是CPI，这个数字是相对公开以及可预期的。
二、未来房价会涨还是会降
房地产市场早已悄然步入6月份，楼市基本延续了5月份以来调控继续收紧的态势，虽然天气渐渐炎热，但是楼市难言入夏。
其实，对于一直处于观望之中的购房者而言，楼市退烧本来是一件值得高兴的事情，但是由于楼市环境往往复杂多变，炒作和投机因素也并没有完全消失，所以谁也无法准确预测未来几个月的楼市还会不会发生变化，所以目前市场的情绪还是处于观望和谨慎的态度。
因此，面对楼市的诸多变化和市场存在的疑虑，在刚刚过去的这两个月时间里，银保监会、住建部、自然资源部等权威部门密集喊话房地产行业，明确了房地产调控不会发生动摇。此外，值得注意的是，新华社主管主办的《经济参考报》更是连续两个月针对未来的房价上涨趋势作出了明确表态，直言“房价上涨空间已经非常狭小”。
央媒连续两个月表态：房价上涨空间已经非常狭小
近日，新华社主管主办的《经济参考报》刊发了评论文章《彻底打破楼市路径依赖》，文章称，基于人口、家庭资产配置、购买力、房价收入比和风险等多维度的观察分析，当前我国既不存在楼市稳增长的空间，也不可能通过楼市来拉动经济增长，我国房地产市场增长空间已经非常狭小。
其实，这并不是官媒第一次作出类似的表态。其实，早在一个月之前，《经济参考报》就曾刊发了一篇评论文章《楼市健康发展须及时除“噪”》，文章表态基本类似，当前我国楼市运行到了关键的节点，大家需要理性认识房地产市场的新变化，而就目前来看，人口、金融和家庭杠杆等基本面都已经决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。
接下来，我们不妨就结合房地产出现的新变化，从以下5个方面来具体分析未来的房价变动空间。
央媒从以下5个方面给出了明确答案
第一，从人口因素看，楼市人口红利拐点已经出现。根据国家统计局数据显示，2018年全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰，为1952年以来最低；人口自然增长率为3.81‰，为1961年以来最低。除此之外，人口老龄化加快到来也是值得关注的趋势。根据国际通用标准看，一个国家或地区60岁以上的老年人口占到了该人口总数的10%，就意味着开始处于老龄化的阶段，而2015年的时候，我国60岁以上人口占总人口的比重就已经达到16.15%。搁以前来说，判断楼市走向，往往应该是“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，但如今楼市人口红利拐点的出现，对房价显然是一大利空因素。
第二，从购买力结构看，购房能力出现明显分化。在房地产快速发展的这十多年时间里，一二线城市本身房价就比较高，而最近这两三年，一些中小城市也吸引了投机者的目光，甚至五六线城市的楼市行情也被带动起来，房价纷纷破万几乎成为了普遍性现象。不可否认，楼市行情走高推高了购房热情，也推高了家庭财务杠杆的上升，最终使得购房能力出现分化：刚需购房能力出现下滑，但有能力的依然还可以继续买房。对此，《经济参考报》认为，面对这种情况，有能力购置房产的可能已经不属于刚需的范畴。在笔者看来，如果没有了年轻刚需的坚实支撑，房价便很难再有上升空间。
第三，从房价收入比看，房价不具备再次大涨的空间。衡量一个城市房价是高是低，房价收入比是重要的指标。房价收入比，是指房价与家庭年收入之比，按国际惯例，比值在3-6倍之间是合理区间。不过，根据易居研究院发布的我国50个热点城市统计数据显示，深圳房价收入比为34.2，位居全国最高，而长沙以6.8位于50城末位。此外，三亚、上海、北京、厦门、福州等5城房价收入比均超过20。笔者认为，房价收入比过高的城市，意味着房价涨幅远超过居民收入涨幅，换言之，整个城市的购房负担上升明显，这显然不利于楼市的长期稳定，所以房价显然已经不具备再次大涨的空间了。
第四，从稳步去杠杆看，合理控制负债是大势所趋。根据央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，而房贷则占据了住户部门债务余额的54%。此外，2017年末，我国住户部门杠杆率一度达到49.0%，10年时间上升了31.1%。特别是在最近这几年，除了正常的房贷以外，违规加杠杆的消费贷等行为也十分常见，无疑助长了市场的投机行为。但笔者认为，随着住房租赁、共有产权等现代住房制度的加快推进，人们必须买房的住房观念也随之发生变化，叠加稳步去杠杆的大环境，合理控制负债是大势所趋。
第五，从防范风险看，房地产高质量转型是应有之义。众做周知，房价过快上涨不仅给购房者带来了买房压力，挤压了对其他商品的消费能力，也吸引着社会资金大量流入房地产行业，从而对实体造成挤压。对此，经济学家杨伟民在演讲时指出，高房价对实体造成挤压的具体表现之一，就是资金脱实向虚，可能干一辈子制造企业，不如在北上广深买一套小房子。因此，最近这两年，银保监会多次强调防范房地产金融风险，并加强了对资金违规流入房地产行业的监管。笔者认为，在脱虚向实的大环境下，房地产高质量转型是应有之义。
在笔者看来，通过人口因素、购买力结构、房价收入比、去杠杆以及防范风险等以上这5个方面来看，房价显然不具备了再次大涨的条件和空间。
其实，以上这5个方面，归根结底来说就是当前楼市发展的大环境发生了变化，未来既要去房地产依赖化，又要加快建设房地产长效机制，而大环境的综合变化决定了现阶段楼市依然会处于调整期，也决定了未来房价上涨的空间会越来越小。总而言之，此次央媒连续两个月针对未来的房价上涨趋势作出明确表态，无疑让房地产市场的紧绷之弦落地。
三、究竟什么原因,让经济学家认为房价越高越好
在影响购房者的各种买房因素当中，房价往往会起到决定性的作用。对于有房一族来说，基本是希望房价保持稳定或者继续上涨，对于买房一族来说，几乎都希望房价可以下跌。
在过去一二十年的时间里，房价经历了一波又一波的上涨，不少人因为房子而赚得盆满钵满，也有人因为房子而焦虑不安。从2016年930新政开始，楼市调控两年多的时间里，政策释放的信号一直都是稳字当头。不过，楼市有不少声音认为只要熬过冬天，房地产的春天即将来临，甚至有声音认为房价上涨是一件好事，房价越高越好。那么，事实果真如此吗？
此前，国际知名经济学家张五常曾表示，如果不考虑分配不均的问题，房价上涨是一件好事，因为这代表大家的财富上升了。如果没有故意炒高房价的行为，房价高则反映了经济实力的增加。原则上，我不反对房价上涨。
无独有偶，在接受采访的时候，民生银行研究院院长黄剑辉也曾表示，理论上，只要房子能卖得出去，房价越高越好。随着房价持续走高，购买力自然下滑，需求也会慢慢减少，房价上涨到一定程度就自动停止了。
放开房价以后，政府接下来要做的就是收税，卖出去多少钱就乘以一个消费税的税率，消费得越多，交税就越重，然后把收来的税费用来给中低收入居民建设保障性住房。那么，我们该如何理解这件“好事”呢？笔者认为，盲目将房价上涨定义为一件好事，是一件值得考虑的事情。
在笔者看来，经济学家张五常所说的“好事”，主要是针对有房一族，指的是房价上涨意味着居民财富的增加。近日，西南财经大学通过对全国23个城市近万个样本进行调研发现，房产在家庭总资产中所占比重为77.7%，远高于美国的34.6%。
基于这份数据，笔者认为，接近80%的房产占比，意味着一旦房价持续上涨，居民账面财富自然会大幅度增加，而这则代表着一个家庭人均财富的增长。从这个角度来看，房价上涨的确是一件好事。
关于经济学家预测接下来房价会跌，预测房价下跌的经济学家的介绍到此结束，希望对大家有所帮助。
