一、房价上涨,房租下跌!一个危险的信号
据诸葛找房数据，2020年5月，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所扩大。
近日发布的物价数据显示，2020年3月和4月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI同比分别下降-0.2%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。
即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。
具体到核心城市，在受监测的20个大中城市里，17个城市房租出现下跌。
相比一年前，房租跌幅最大的5个城市：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。
这其中，深圳不仅房租走弱，甲级写字楼租金也出现明显下滑，空置率有所提升。
要知道，目前一二线城市房价正在企稳，而深圳、杭州热度居高不下。
房价涨、房租跌，释放了什么信号？
房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。
房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。
房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。
换言之，房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。
除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。
退一步讲，即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。
其一，房租受到收入约束。房租下跌，可以视为实体经济的先行指标。
近日，中央提出“六稳”、“六保”，且将“稳就业、保民生”放在关键首位，不是没有原因的。
其二，房租下跌，房价企稳乃至上行，必然带动租金回报率进一步下行。
目前，北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。
如果房价能一路上涨，租金回报率再低都不是问题，不少人直接将房子空置，根本就不在乎租金收益。
然而，楼市只要横盘，房价不涨就是跌。根据李迅雷的研究，房子资金成本、折旧成本超过5%，再加上未来即将落地的房地产税，持有成本远远超过租金回报率。
这样格局下，房价涨幅如果无法与GDP增速同步，就会面临每天实际都在亏钱的局面。
其三，房价可能还会涨，但面对不确定的未来，必须要考虑租金回报率了。
一个连房子都租出不去的区域，自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。
在未来，不产生租金的区域，不仅不适合刚需，同样不适合投资。
二、房价重新上涨,需要注意什么
房价上涨后，购房成本增加，需要评估自身购房能力是否仍然能够负担得起。
需要仔细了解当地房价上涨的原因和趋势，是否是市场短期波动还是长期趋势。
政策对房价有重要影响，需要密切关注政策的变化，如调控政策、利率政策等。
可以考虑选择租房、购房和投资等多种方式来满足自身需求和风险承受能力。
可以咨询专业购房顾问，了解市场最新的信息和趋势，以更加精准地进行购房决策。
在选择房源时，需要了解多个房源的价格和质量，做出最优的选择。
房价上涨可能会导致一些开发商缩减建造成本，需要特别注意新房的质量和房屋的房龄，以避免购买不良房源。
“认购”虽然看起来是一种保障，但也有可能存在风险。需要认真了解开发商的实力和信誉，防止被骗。
购房合同是购房的重要文件，需要注意条款的细节，避免被忽悠或损失。
房价上涨可能会影响房屋贷款利率等，需要谨慎选择贷款方式，避免未来还款压力过大。
总之，在房价突然上涨的时期，购房者需要保持谨慎和理性，了解市场和政策的变化，仔细比较房源和价格，并选择合适的购房方式和贷款方式，以避免风险和损失。
三、未来的房价到底是涨还是跌
中国人民对房子有着无与伦比的热爱，甚至可以说是“痴迷”。有钱了的第一反应很多人就是买房，没钱的借钱买房，有了房子连婚事都会不变轻松很多。现在我国已经出现房价过热的情况，各地也纷纷出了一些政策来防止房价过热，不过上有政策，下有对策，为了买房，我们的人民的“智商”都变高了，假离婚、假证明各种方法层出不穷。
昨天，国家统计局公布的数据显示，到上个月，今年我国商品房11个月的销售额就已经达到了102503亿元（14859亿美元），增长了37.5%。11个月就超过了10万亿元，这个数字是什么概念？就拿我们熟悉的欧巴和欧尼的国家韩国来说，去年韩国的GDP是13778.7亿美元，而我们卖房子的钱就比韩国一整年的GDP还多，而且还是在没算上这个月销售额的情况下。可见我们的人民是多么的热衷买房，这绝对是真爱。
我们对房子的“迷恋”可以追溯到很早以前，从甲骨文的“家”字就可以看出来，“宀”（mián）就是和房室有关，所以家就是有房子，而房子再养些猪等家畜。在古代房子还是你身份和地位的象征，阶层不同，房子的高度、颜色、大小等都是有差别的。
从古代开始就已经有赚钱了就建房的情况，直到现在房子依然占据重要的地位，甚至可以说已经是必须品了，在相亲、结婚时，房子的重要性更是无与伦比。
除了以上说的几点外，另一部分人是把房子用于投资，房子如果升值了，那可比自己每天辛苦工作什么的赚得多了多，甚至可以抵上你之前一切的努力。很多公司忙活了一整年，还没有卖一套房子的利润来的多。
有数据显示，上个月我国70个重点城市中二手房价格上涨的有49个，价格出现下降的城市只有21个。虽然去年开始一二钱城市的房价涨得很厉害，各地也纷纷出台了一些调控政策，但有专家表示，我国房地产的库存在15个月之后也就是2018年春夏之后，就差不多会被“消化”了，而且土地供应的限制，再加上城市化进程的推进，房价到时可能还会大幅上涨，甚至连泡沫大的一线城市也还有翻一番的空间。
可以说除了工资外，其他该涨的，不该涨的都涨了，这样“丧心病狂”的房价，大家还是洗洗睡吧。
从前，买房人猜测房价不会跌的重要理由是：因为中国经济发展的需要，特别是每年的GDP增速是硬性要求，而房地产是GDP的支柱，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡，所以政府不会允许房价下降。
7月5日，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。
改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢？
中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。
收紧货币最重要的手段，就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%，达到近30年历史最低点。2002年是个历史低点，5年以上贷款基准利率为5.76%。为使经济良性发展，央行现在有充足的加息空间。
加息后，没有房的买房更难了。利率提高，收入不提高，还贷能力降低，自然更难贷款买房。有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样，在房地产库存量巨大的情况下，又增加了这些存量房，供给将大大多过需求。
不动产登记完成后，如果房产税在全国各地铺开，购房人群的心理会发生变化。首先，原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响；其次，如果贷款买了一套房，月供压力不小，还要多了房产税，有可能趁高点卖掉；再次，此前有多套房产的投资客，会考虑把一些房子出售。
如果房产税支出真的超过房价上涨的收益，那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”，将变成房子要“少、精、好”。多套房产，不如一套精品。最后，个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内，其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似，当全国都实行房产税，一个城市的房价下降，这个行情会有传染性，其他城市房价也撑不住。
我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是最大的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。
刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。
其实针对这种太烧脑的问题，有人曾专门做过一项数据分析，不妨咱们就一起看看十年以后，买房和租房的差别到底有多大。一线房价看着都让人肝颤，咱们用涨幅较为平稳的二三线城市房价来作为基准，假设总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算，月租1250元).
买这套房子的话：首付20万，公积金贷款30万，按20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万！
租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。由于近年来CPI不断飙升且不稳定，那么我们暂时以房租每年增长6%来计算，假设10年房租为：第1年房租：15000元；第2年房租：15900元；第3年房租：16854元……第10年房租：25342元。那么10年房租总计约为20万！
我们再假设：首付20万存银行按年回报率5%算(存款利率通常跑不赢CPI)，20*1.05*10≈32.6万。省下月供1963元存银行按年回报率5%且利滚利算，约31万。那么，省下的一次性还贷的钱足足有近乎20万！
当然这些都是常规的形态，我们称之为套路，但是要知道的是，变化远远比计划会快一万倍。所有这些在一成不变的运营形势下，有人还加上过三种环境假设。
环境假设一：未来10年房子增值速度和CPI一致，按每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万！
环境假设二：未来10年房屋大幅增值6倍，房租市值为300万。那买房人财富是租房人的4.5倍有余。
环境假设三：未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。
针对这三种全概括似的假设，我让朋友自己做出选择，他再次沉默了。其实道理很简单也很透明，单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去10年全国大中小城市房价涨了已经超10倍以上，那么，未来10年呢？
就算将来10年，房价不停下跌，那么你依然住在里边，所谓留得青山在不愁没柴烧。换句话说，如果买房是刚需，你必须住在里面10年、20年…甚至更久，那么房子的涨跌对于你来说，又有什么意义呢？
其实，到底是租房，还是买房？这也不能简单地以租金和月供的差额来衡量。在买房和租房成本付出的问题上，购房者还需要考虑到机会成本。
除此之外，从生活方式的角度来看，买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。
买房的人希望过一种安定的生活，希望有家的感觉。租房的人希望更好的生活质量，例如工作单位或地点变了，自己可以很快搬到离上班近的地方居住。
另外，买房子的人前期需要承受较高的经济压力，租房的人生活会更潇洒一点。
对于事业稳定、收入处于上升期，又没有其他经济来源的年轻人来说，可以考虑买房。因为这相当于每月固定积攒了一笔财富，而且中国经济在未来有望继续保持较高增长，城市化进程也将继续，这笔财富存在一定的保值增值空间。而对于那些资金有更好用途的人来说，如创业或投资效益很好的企业等，那么与其现在买房，就不如用于投资。
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